Nachgefragt bei einem der größten Investoren Aachens, Norbert Hermanns

Wer den Immobilienmarkt in Aachen beobachtet, stößt immer wieder auf die gleichen Namen. Einer davon ist Norbert Hermanns und die Landmarken AG. Als 19-Jähriger startete Hermanns 1980 mit seiner Idee, Flohmärkte auf Parkplätzen anzubieten. Daraus entstand Melan macht Märkte. Die Euregio Wirtschaftsschau war ebenfalls seine Idee. Der Erfolg blieb nicht aus.
Heute entwickelt Hermanns mit seiner Landmarken AG und einem Team aus Architekten, Stadtplanern, Bauingenieuren, Wirtschaftsgeographen, Kaufleuten, Juristen und Marketingexperten
Immobilien-Großprojekte.

In unserer neuen Ausgabe stellen wir als Themenschwerpunkt die Frage „Wem gehört die Stadt?“. Sie sind einer der größten privaten Investoren in Aachen, Ihre Firma, die Landmarken AG, ist in zahlreiche Projekte auf dem ganzen Stadtgebiet als Projektentwickler involviert. Aktuell sind Sie bei der Baustelle am Theater aktiv, mischen am Büchel und beim ehemaligen Hortenhaus mit und haben mit einem Partner das Gelände erworben, auf dem die Luisenhöfe entstehen sollen. Gehört Ihnen die Stadt?
Aachen gehört den Menschen, die hier leben. Eine Stadt ist auch viel mehr als die Summe ihrer Gebäude. Wir sind mit einigen zentralen Projektentwicklungen in dieser, aber auch in rund 20 weiteren Städten engagiert. Meine Familie und ich sind engagierte Aachener und möchten hier Werte schaffen genauso wie das Unternehmen Landmarken AG mit seinen rund 80 Mitarbeitern, von denen die meisten in dieser Stadt leben und wie wir Teil dieser Stadtgemeinschaft sind.

Sie kennen sicherlich Monopoly? Bei dem Spiel aus den 1930er Jahren geht es darum, auf möglichst teuren Grundstücken möglichst viele Häuser und Hotels zu bauen, um von seinen Kontrahenten viel Geld einzukassieren. Wer die Schlossstraße gekauft hat, dem gehört bald alles. Nicht weit von der Realität entfernt, oder?
Doch, sehr sogar. Das Spiel hat zum Glück mit der Realität nichts zu tun. In Aachen gibt es weit über 40.000 Immobilien, die zumeist Privatleuten, aber auch Unternehmen, Stiftungen, den Kirchen oder öffentlichen Eigentümern gehören. 97 oder 98 Prozent davon bleiben in Bezug auf ihre Nutzung und Eigentumsverhältnisse dauerhaft unverändert. Die restlichen zwei bis drei Prozent bilden den Immobilienmarkt, und da in der Öffentlichkeit nur die Bewegungen auf diesem Markt eine Rolle spielen, kommt es zu einer verzerrten Wahrnehmung von Akteuren. Für uns ist dieser kleine Immobilienmarkt jedoch wichtig, weil hier Stadtentwicklung stattfindet. Ein Thema, mit dem wir uns bei Landmarken intensiv beschäftigen und das mich auch privat seit vielen Jahrzehnten umtreibt.

Aber da bleibt die Frage: Wie viel von den 97 % gehört bereits großen Investoren?
Der Großteil der Immobilien in Aachen sind Wohnhäuser. Diese gehören, wie oben bereits gesagt, zumeist Privatleuten, die keine großen Investoren sind, sondern im Eigentum wohnen, vielleicht auch ein weiteres Haus oder Wohnungen besitzen und vermieten. Andere wiederum gehören großen Wohnungsunternehmen wie z. B. Vonovia oder LEG Immobilien. Weitere Immobilien gehören Unternehmen, den Hochschulen, Stiftungen, Vereinen, den Kirchen, der Stadt oder anderen öffentlichen Eigentümern wie dem Bund oder dem Land NRW. Der Anteil großer Privatinvestoren ist vermutlich kleiner, als Sie denken, auch wenn ich ihn nicht beziffern kann.

Auch wenn Sie weit über Aachen hinaus investieren, bleiben wir einmal bei Ihrem Hauptstandort Aachen: Welche Verantwortung haben Sie und andere große Investoren für die Stadt? Schließlich können Sie diese mitgestalten.
Die Industriellen, die vor ca. 100 Jahren die Investoren in den Städten waren, haben beispielsweise auch Parks angelegt oder wollten einen Tierpark etablieren.
Am besten ist, wenn Menschen sich in den Bereichen engagieren, in denen sie eine hohe Kompetenz haben. Mit Projekten wie der DIGITAL CHURCH, wo wir mit viel Mut und Know-how einen echten Leuchtturm entwickelt haben, der die wirtschaftliche und wissenschaftliche Entwicklung, aber auch das Image Aachens voranbringt, kann man für die Stadtgesellschaft mehr erreichen als mit vielen vermeintlichen Wohltaten.
Als Projektentwickler, die sich intensiv mit Stadtentwicklung beschäftigen, tragen wir eine große Verantwortung und tun das auch gerne. Wir wollen die Stadt aktiv mitgestalten, das ist auch mein innerer Antrieb. Deshalb haben wir uns für all unsere Entwicklungen Projektkriterien auferlegt: Sie müssen nachhaltig und nutzerfreundlich sein und zudem einen gesellschaftlichen Mehrwert schaffen. Außerdem wollen wir ideenreich und architektonisch anspruchsvoll arbeiten. Wenn wir auf Entwicklungen wie das Quartier „Guter Freund“ mit seinem bezahlbaren Wohnraum, die DIGITAL
CHURCH, die Clustergebäude am RWTH Aachen Campus oder unsere Projekte am Theaterplatz schauen, wo wir einen zuletzt arg vernachlässigten Stadtraum wieder aufwerten und Leerstände beseitigen, gelingt uns das sehr gut. Auch am Büchel wollen wir uns engagieren, dies ist eins der bedeutendsten und zugleich komplexesten Stadtentwicklungsprojekte Deutschlands. Wir sind hier zu hohen Investitionen bereit, wenn
es gemeinsam mit der Stadt gelingt, machbare Voraussetzungen zu schaffen. So weit sind wir leider noch nicht. Der Büchel ist aber ein gutes Beispiel, wie Projekte Einfluss auf die Umgebung nehmen: Der aktuelle Zustand des Viertels färbt negativ auf die Nachbarschaft ab. Wenn es gelingt, im Schulterschluss mit der Stadt am Büchel eine gute Entwicklung voranzutreiben, wird sich das auch positiv auf den Dahmengraben, den Bushof und die Großkölnstraße auswirken.

 

Wenn Sie schon die Aachener Innenstadt ansprechen: Wie bekommt man aus Ihrer Sicht diese „Angsträume“ in den Griff? Wir haben mit immer mehr Leerstand zu kämpfen, durch manche Straßen mag man kaum noch hindurchgehen. Der Bushof kämpft auch mit großen Problemen. Wie kann man gegensteuern?
Gegen Kriminalität und Gewalt helfen grundsätzlich Bildung und Integration. Was Stadtentwicklung beitragen kann, ist eine gemeinschaftlich vorangetriebene, attraktive Entwicklung des gesamten Kerngebiets Innenstadt, zu dem auch Angsträume wie die direkte Umgebung des Rotlichtbezirks oder das Areal des Bushofs zählen, die von vielen Aachenern seit Jahren gemieden werden. Da müssen alle an einem Strang ziehen: Politik, Verwaltung, Grundstückseigentümer, Einzelhändler, Gastronomen, die ganze Stadtgesellschaft.

Sie kooperieren mit der RWTH Aachen, haben einige große Gebäude wie das Cluster Photonik (RWTH Campus) realisiert, bauen mehrere moderne Studentenwohnheime mit Urban Gardening auf dem Dach und einer WaschBar. Mit der Digital Church (dem ehemaligen Hotel Total) gibt es einen Raum für regionale Wirtschaft, Wissenschaft und Politik und die digitale Avantgarde Aachens. Wie unterscheidet sich eine Universität als Partner von öffentlichen oder privaten Bauherren? Ist es Ihnen besonders wichtig, mit Akteuren zusammenzuarbeiten, die die Zukunft mitgestalten, und dafür passende Räume anzubieten?
Erfolgreiche Hochschulen wie die RWTH und die FH sind wichtige Triebfedern der Stadtentwicklung. Wo eine Hochschule ist, da siedeln sich Unternehmen an, da sind Wohnraum-, Konsum- und Kulturangebote für Studenten gefragt, da entsteht Infrastruktur für Forschung und Lehre. Wir sind gerne Partner der Hochschulen, weil sie innovativ und zukunftsorientiert sind und visionäre Akteure wie den Aachener Prof. Günther Schuh hervorbringen, den Vater des RWTH Aachen Campus. Es gibt nicht viele Immobilienunternehmen in Deutschland, die Hochschulentwicklung so verstehen wie wir. Wir glauben, dass Spitzenforschung eine Spitzenarchitektur braucht, deshalb haben wir international renommierte Architekturbüros als Partner gewonnen und mit unseren Clustern Logistik und Photonik in Aachen Maßstäbe gesetzt. Wir arbeiten aber auch anderswo gerne mit Hochschulen zusammen und diese mit uns, zum Beispiel in Bochum mit der Ruhr-Universität.

Als Investor polarisieren Sie. Nicht selten haben Anwohner Vorbehalte gegen Ihre Vorhaben, wie zum Beispiel am Lousberg oder aktuell bei den Luisenhöfen. An beiden Standorten wohnen eher besser situierte Bildungsbürger, die selber gerne ein Wort mitreden möchten.
Unsere Gesellschaft ist bunt und voller unterschiedlicher Sichtweisen, Einzel- und Gruppeninteressen. Damit müssen und wollen wir gut umgehen. Es ist oft eine anspruchsvolle Herausforderung, sehr unterschiedliche und gegensätzliche Interessen zu verbinden.
Kürzlich wurde festgestellt, dass die Wohnungsnot in Aachen noch größer ist als bislang angenommen. Hauptgrund ist der Mangel an Bauland. An beiden Standorten wird also ein gesellschaftlicher Mehrwert geschaffen und politischer Wille umgesetzt, denn alle Parteien in Aachen wollen, dass Wohnraum geschaffen wird. Ich kann nachvollziehen, dass einzelne Anwohner diesen Mehrwert für sich selbst nicht sehen und Nachverdichtung kritisch betrachten. Also suchen wir das Gespräch mit den Anwohnern und versuchen zu überzeugen. Denn innerstädtische Nachverdichtung hat viele Vorteile. Erstens werden keine wertvollen Grünflächen vernichtet: Die Wohnungen am Lousberg ersetzen einen leerstehenden Betonbunker und der Wohnraum in den Luisenhöfen entsteht anstelle von Garagen, Lagerräumen und untergenutzten Resten einer alten Fabrik. Zweitens ist innerstädtisches Wohnen besser für die Luftqualität, weil diese Menschen nicht täglich mit dem Auto pendeln müssen, Stichwort Dieselfahrverbot. Dafür bleibt ihnen mehr Zeit für die Familie.

Als im Jahr 2012 „Aachen 2030“ gedacht wurde, ging man noch von sinkenden Bevölkerungszahlen aus, heute von steigenden. Das zeigt, wie schnell Pläne neu gedacht werden müssen. Wie zukunftsträchtig kann man überhaupt vorgehen oder reagiert man bei der Stadtplanung immer nur auf die aktuelle Misere?
Da müssten Sie bei Politik und Verwaltung nachfragen, in deren Verantwortung Stadtplanung liegt. Als Projektentwickler können wir da nur beraten. Das tun wir aber gerne, denn wir beschäftigen uns intensiv mit den Themen der Stadtentwicklung und ebenso mit den sogenannten Megatrends der Zukunft: Urbanisierung, demographischer Wandel, Digitalisierung etc. Während früher Immobilien für eine bestimmte Nutzung gebaut wurden, denkt man aber heute ohnehin schon weiter: Stichwort Drittverwendung. Das bedeutet, dass Häuser nach Möglichkeit so gebaut werden, dass sie in zehn, 20 oder 30 Jahren auch für andere Nutzungen brauchbar sind als die ursprünglich geplante.

Am Sandkaul haben Sie sich aus einem Bauvorhaben zurückgezogen, als Anwohner gegen ein Hotel protestierten. Bei den Luisenhöfen geht es um Dinge wie Nachhaltigkeit, eine schonende Nachverdichtung der Stadt unter ökologischen Aspekten. Wie tragen Sie den Wünschen von Anwohnern Rechnung beziehungsweise inwiefern können sich diese einbringen?
Wie Sie beschrieben haben, geschieht bei den Luisenhöfen die Nachverdichtung maßvoll und schafft dringend benötigten Wohnraum, übrigens zu 30 Prozent öffentlich gefördert. Der Versiegelungsgrad der Fläche wird nachher nicht höher sein als jetzt. Das vermitteln wir den Anwohnern, die in mehreren Terminen Gelegenheit hatten, ihre Sorgen mitzuteilen und Änderungswünsche an den Konzepten vorzubringen – auch im direkten Austausch mit den am Wettbewerb beteiligten Architekten, die nun ihre Pläne noch einmal überarbeiten.
Am Sandkaul war es so, dass dort ein kleiner, für das Viertel bedeutsamer Park dem Projekt weichen sollte. Gespräche mit den Anwohnern haben uns deutlich gemacht, dass ihre Bedenken nachvollziehbar sind. Also haben wir uns dagegen entschieden. Das Hotel ist dann allerdings doch gebaut worden durch andere Entwickler.

Hier fallen mir direkt noch zwei Fragen ein:
Wieso werden in Aachen so viele Hotels gebaut? Wäre nicht weiterer Wohnungsbau wichtiger?
Beides ist wichtig. Der Hotelmarktreport sagt für Aachen einen zusätzlichen Bedarf an Hotels bestimmter Preisklassen voraus. Diesem werden wir mit unserem Motel One gerecht, das gerade am Theaterplatz entsteht. Es ist wichtig, genügend Übernachtungsangebote für Gäste zu haben, da Aachen seinen Status als Tourismus- und Kongressstadt weiter ausbauen wird. Man sollte Wohnungsbau und den Bau von Immobilien für andere Nutzungen nicht gegeneinander ausspielen, weil man sowohl das eine als auch das andere braucht.

Sind Bürger, die mitreden wollen, der Schrecken für jeden Investor?
Bürgerbeteiligung ist eine Bereicherung. Wir haben bei einigen Projekten, z. B. der DIGITAL CHURCH, gute Erfahrungen damit gemacht, die Anwohner und Kenner des Viertels, aber auch Spezialisten aus der Kultur- und Kreativszene, Verwaltung oder Architektur einzuladen und sich in Workshops zur künftigen Nutzung eines Gebäudes oder einer Fläche mit uns auszutauschen. Von diesen kollektiven Brainstormings nehmen wir ganz viele Ideen mit und bemühen uns, diese in ein Nutzungskonzept einzubinden. Dabei hilft es natürlich, wenn Leute nicht konsequent negativ und ablehnend eingestellt sind.
Wo sehen Sie die Grenzen oder Chancen von Bürgerbeteiligung?
Die Chancen liegen in den guten Ideen, denn die Menschen kennen ihre Gegend oft sehr gut und wissen, was fehlt. Wo die Grenzen liegen, das kann die Politik vielleicht besser beantworten.

Mir fällt gerade ein Beispiel aus Magdeburg ein, auf das ich in diesem Jahr gestoßen bin.
Dort ließ man Kinder einen Entwurf für ein Neubauprojekt in der Innenstadt zeichnen. Es entstand schließlich nach vielen Vorbehalten seitens der Stadtplaner die Grüne Zitadelle, heute das Wahrzeichen der Stadt und nachhaltig noch dazu: 90 % der Dachfläche sind begrünt, 170 Bäume wachsen auf dem Gebäude.
Das ist sicher ein schönes Projekt. Ich kann mir vorstellen, dass man so etwas im Einzelfall auch an anderen Orten machen kann.

Können private Investoren eher eine ungewöhnlichere, futuristischere und auch nachhaltigere Architektur fördern als die öffentliche Hand? Oder ist eher das Gegenteil der Fall?
Als Projektentwickler wollen wir Architektur mit hoher gestalterischer Qualität umsetzen. Dafür steht der Name Landmarken AG: für Projekte mit prägender Wirkung auf ihr Umfeld, die identitätsbildend sind und Lebensräume mitgestalten. Die öffentliche Hand ist in der Regel an strenge Kostenvorgaben gebunden, weshalb bei der Architektur öffentlicher Bauprojekte die Ästhetik gegenüber der Effizienz manchmal zurückstehen muss. Umgekehrt sind aber auch private Entwickler nicht frei, sondern unterliegen den teils strengen Vorgaben kommunalen Planungsrechts. Denn anders als viele glauben, bestimmt nicht der Grundstückseigentümer alleine, sondern der Planungsausschuss und die Verwaltung, was und wie gebaut werden darf.

Wie lässt sich verhindern, dass Wohnraum immer teurer wird?
Die Verteuerung hat eine Vielzahl von Gründen, und die sind nicht nur hausgemacht. In wachsenden Städten galoppieren die Grundstückspreise davon, weil nicht genügend Bauland existiert oder ausgewiesen wird und die Nachfrage das Angebot weit übertrifft. Der Gesetzgeber verteuert das Bauen ständig durch immer neue Ansprüche an Brandschutz, Lärmschutz, Dämmung, Energiestandards und vieles mehr. Hinzu kommen steigende Kosten für Baustoffe und Gewerke sowie standortbezogene Faktoren wie die je nach Stadt sehr lange Dauer von Bebauungsplan- und Baugenehmigungsverfahren oder verpflichtende Stellplatznachweise für Autos, obwohl der Verkehr doch eigentlich reduziert werden soll. An diesen Punkten muss angesetzt werden, um der hohen Nachfrage zügiger ein angemessenes Angebot entgegensetzen zu können.
Aber auch wir tragen Verantwortung und nehmen diese ernst. Mit unserem Projekt „Guter Freund“ konnten wir auf einen Schlag 248 bezahlbare Wohnungen in einem sehr gut angebundenen Umfeld schaffen, 183 davon öffentlich gefördert. Es gilt vielen als das größte und gesellschaftlich engagierteste privat realisierte soziale Wohnungsbauprojekt in NRW. Trotzdem hätten wir die zehnfache Menge an Wohnungen vergeben können, so groß war die Nachfrage. Und Experten zufolge steigt die Einwohnerzahl Aachens in den nächsten 15 Jahren auf bis zu 265.000. Gerne würden wir weitere „Gute Freunde“ bauen, um die Wohnungsnot zu lindern, aber dafür braucht es bezahlbare Flächen und zügige Genehmigungsverfahren.

Viele Phänomene, die die Innenstädte prägen, sind nicht auf Aachen oder Deutschland beschränkt: die Krise des Einzelhandels aufgrund von zunehmend mehr Bestellungen im Internet, die sich wandelnde Verkehrssituation durch E-Mobilität/autonomes Fahren, die Frage nach ökologisch nachhaltigeren Baukonzepten. Welchen Einfluss hat ein Investor bei diesen Punkten?
Der Einzelhandel braucht wegen steigender Kosten einen ständig wachsenden Umsatz. Es ist auch Wachstum da, das geht aber komplett in den Online-Handel. Zudem sind die Anteile je nach Branche sehr unterschiedlich. Während bei Lebensmitteln bislang fast nichts ins Internet abwandert, gilt das bei den für die Innenstädte relevanten Branchen, wie Schuhen, Textil oder Wohnaccessoires umso mehr.
Wir beschäftigen uns schon seit einigen Jahren mit solchen Phänomenen und entwickeln moderne Innenstadtkonzepte, in denen ehemals reine Handelsflächen mit unterschiedlichen Nutzungen bespielt werden. Das Gesamtkonzept Innenstadt muss auch nach Ladenschluss noch funktionieren. Stadtzentren sind als Orte der Begegnung weiter zu stärken. Einzelhändler, aber auch Gastronomen, Kulturtreibende und Dienstleister sind Gastgeber, die ihre Besucher willkommen heißen und unterschiedliche Angebote bereiten. Wohnen muss in der Innenstadt ebenso gestärkt werden. Dazu braucht es auch nachhaltige Verkehrs- und Logistikkonzepte, die Elektromobilität und Fahrradverkehr einschließen, um die Innenstadt zu einem Wohlfühlort mit guter Luft- und Aufenthaltsqualität zu machen.

Aachen diskutiert derzeit darüber, ob es sinnvoll wäre, die Parkgebühr an der Straße zu erhöhen, um mehr Autos in die Parkhäuser zu locken. Gerade die vielen Lieferdienste machen sich aber erst gar nicht die Mühe, einen Parkplatz zu suchen.
Sie sprachen vorhin im Zusammenhang mit der Schaffung von Wohnraum die verpflichtenden Stellplatznachweise für Autos an. Auch bei den Luisenhöfen wird dies ein Thema sein.

Wird aus Ihrer Sicht überhaupt ernsthaft versucht, den individuellen Personenverkehr in der Stadt zu reduzieren?
In Aachen hat die Politik die Probleme erkannt, man tut sich aber noch schwer mit Lösungen. Ich finde übrigens nicht, dass man den motorisierten Individualverkehr aus der Stadt verbannen sollte. Erreichbarkeit ist ein hohes Gut. Es müssen aber sinnvolle Alternativen her. Wenn wir Wohnquartiere oder Quartiere mit gemischter Nutzung planen, spielen moderne Mobilitätskonzepte eine wichtige Rolle. Siehe „Guter Freund“ mit seiner Anbindung an den ÖPNV, Velocity-Radleihstation, Car-Sharing und E-Ladestationen. Wenn Alternativen da sind, die Spaß machen, bequem und bezahlbar sind, lassen auch mehr Leute ihr Auto stehen.

Wie wird Aachen in 20 Jahren aussehen?
Aachen wird auch in 20 Jahren die schöne alte Kaiserstadt sein. Sie wird aber auch eine europaweit führende Bildungs- und Hochschulstadt sein. Mit ihrem einzigartigen RWTH Aachen Campus und der starken FH wird sie ein weltweit anerkannter Wissenschaftsstandort mit wichtigen Schnittstellen zur Industrie sein, dessen viele IT- und Technologieunternehmen hellen Köpfen Arbeit geben. Bildung, auch Weiter- und Fortbildung zum Beispiel durch Post-Graduate-
Studiengänge, sind der Motor der Region und werden helfen, Aachens Rolle als Zentrum einer anerkannten Technologieregion auszubauen.
Dass Aachen auch weiterhin über ein lebendiges, urbanes Zentrum verfügt, das neben dem Einzelhandel viel Raum für Wohnen, Arbeiten, Gastronomie, Freizeit und Kultur bietet, dafür müssen jetzt die Weichen gestellt werden. Die Rahmenbedingungen bestimmt die Politik, eine gute Entwicklung kann aber nur im Schulterschluss mit Verwaltung, Bürgern, Stadtplanern, Grundstückseignern und Projektentwicklern geschehen. Die Entwicklung der Stadt ist eine Aufgabe der gesamten Gesellschaft. Wir wollen daran mitarbeiten.

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